प्रॉपर्टी, सोना या शेयर बेचने जा रहे हैं? कैपिटल गेन टैक्स के नियम समझ लें

टैक्स की दर इस बात पर टिकी है कि आपने संपत्ति कितने समय तक रखी। नियम आसान है:

इससे कम समय में बेचा तो मुनाफा शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (STCG) कहलाएगा, जिस पर आम तौर पर ज्यादा टैक्स लगता है।

शेयर और इक्विटी म्यूचुअल फंड के नियम

• 12 महीने के अंदर बेचा (STCG): सेक्शन 111A के तहत 20% टैक्स।
• 12 महीने बाद बेचा (LTCG): सेक्शन 112A के तहत 12.5% टैक्स — लेकिन सिर्फ उस मुनाफे पर जो एक वित्त वर्ष में 1.25 लाख रुपये से ज्यादा हो।

यानी अगर साल भर में शेयर-म्यूचुअल फंड से आपका लॉन्ग-टर्म मुनाफा 1.25 लाख रुपये तक है, तो उस पर एक रुपया टैक्स नहीं। इससे ऊपर के हिस्से पर ही 12.5% लगेगा। इक्विटी में इंडेक्सेशन (महंगाई का एडजस्टमेंट) का फायदा नहीं मिलता।

एक जरूरी बात: सेक्शन 87A वाली रिबेट (जिससे 12 लाख तक की आय टैक्स-फ्री होती है) इन स्पेशल रेट वाले कैपिटल गेन पर लागू नहीं होती। यानी आपकी सैलरी कम हो तब भी शेयरों के LTCG पर टैक्स बन सकता है — यह गलतफहमी बहुत आम है।

प्रॉपर्टी बेचने पर टैक्स का गणित

• 24 महीने के अंदर बेची (STCG): मुनाफा आपकी बाकी आय में जुड़कर स्लैब रेट से टैक्स होगा — यानी 30% स्लैब वालों के लिए भारी पड़ सकता है।
• 24 महीने बाद बेची (LTCG): डिफॉल्ट रेट 12.5% बिना इंडेक्सेशन।

23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए एक खास विकल्प है — आप चाहें तो 20% टैक्स इंडेक्सेशन के साथ चुन सकते हैं, अगर वह आपके लिए फायदेमंद हो। पुरानी प्रॉपर्टी (जिसकी खरीद कीमत आज की तुलना में बहुत कम है) पर अक्सर इंडेक्सेशन वाला विकल्प सस्ता पड़ता है। बेचने से पहले दोनों तरीकों से हिसाब लगवाना समझदारी है।

सोना बेचने पर कितना टैक्स?

शादी-ब्याह का पुराना सोना बेचना हो या गोल्ड ETF — नियम एक जैसा है:

• 24 महीने के अंदर: मुनाफा स्लैब रेट से टैक्स होगा।
• 24 महीने बाद: 12.5% बिना इंडेक्सेशन।

एक अपवाद ध्यान रखें — सॉवरेन गोल्ड बॉन्ड (SGB) को अगर 8 साल की पूरी मैच्योरिटी तक रखा जाए, तो उस पर हुआ कैपिटल गेन पूरी तरह टैक्स-फ्री है। पुराने SGB होल्डर्स के लिए यह बड़ा फायदा है।

डेट म्यूचुअल फंड का नियम अलग है — 1 अप्रैल 2023 के बाद खरीदे गए डेट फंड पर होल्डिंग अवधि चाहे जितनी हो, मुनाफा स्लैब रेट से ही टैक्स होता है।

टैक्स बचाने के कानूनी रास्ते

लॉन्ग-टर्म गेन पर टैक्स बचाने के लिए कानून में ही रास्ते दिए गए हैं:

• सेक्शन 54: रिहायशी मकान बेचकर हुआ पूरा LTCG अगर तय समय में दूसरा रिहायशी मकान खरीदने या बनाने में लगा दें, तो टैक्स से पूरी छूट। छूट की अधिकतम सीमा 10 करोड़ रुपये है।
• सेक्शन 54F: मकान के अलावा कोई और संपत्ति (जैसे प्लॉट, सोना, शेयर) बेचकर उसकी पूरी बिक्री रकम रिहायशी मकान में लगाने पर आनुपातिक छूट — यहां भी 10 करोड़ की सीमा लागू।
• सेक्शन 54EC: प्रॉपर्टी के LTCG को बिक्री के 6 महीने के भीतर NHAI/REC/PFC जैसे तय बॉन्ड में लगाकर टैक्स टाल सकते हैं — अधिकतम 50 लाख रुपये, 5 साल का लॉक-इन।
• सेक्शन 54B: खेती की जमीन बेचकर 2 साल में दूसरी खेती की जमीन खरीदने पर छूट।

याद रखें — हर छूट की समय-सीमा और शर्तें हैं। रकम तय समय में सही जगह नहीं लगी तो छूट छिन जाती है, इसलिए बड़े सौदे से पहले CA से योजना बनवा लें।

एक नजर में: किस पर कितना टैक्स

सभी दरों पर 4% हेल्थ एंड एजुकेशन सेस अलग से जुड़ता है।

क्या करें: बेचने से पहले की चेकलिस्ट

• खरीद की तारीख निकालें — 12/24 महीने की होल्डिंग पूरी होने में अगर कुछ ही हफ्ते बचे हों, तो थोड़ा रुककर बेचना हजारों की बचत करा सकता है।
• खरीद के कागज संभालें — प्रॉपर्टी की रजिस्ट्री, सोने के बिल, ब्रोकर स्टेटमेंट। खरीद कीमत साबित नहीं कर पाए तो पूरी बिक्री रकम पर टैक्स का खतरा रहता है।
• पुरानी प्रॉपर्टी बेच रहे हैं (23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी) तो 12.5% बनाम '20% इंडेक्सेशन के साथ' — दोनों का हिसाब लगवाकर कम वाला चुनें।
• इक्विटी निवेशक हर साल 1.25 लाख की LTCG छूट का इस्तेमाल सोच-समझकर करें।
• मकान खरीदने का इरादा हो तो सेक्शन 54/54F की समय-सीमा पहले से समझ लें; वरना 6 महीने के भीतर 54EC बॉन्ड का विकल्प खुला रखें।
• AIS जरूर मिलाएं — प्रॉपर्टी, शेयर और म्यूचुअल फंड की बिक्री की जानकारी विभाग के पास पहले से पहुंचती है। ITR में कैपिटल गेन छिपाया या भूले, तो नोटिस तय मानिए।
• बड़ी रकम के सौदे में रजिस्ट्री से पहले ही टैक्स सलाहकार से पूरा कैलकुलेशन करा लें।

कैपिटल गेन टैक्स से डरने की जरूरत नहीं — नियम अब पहले से सरल हैं। बस होल्डिंग अवधि, सही रेट और छूट की शर्तें समझकर योजना बनाएं, तो कानूनी तरीके से अच्छी-खासी बचत मुमकिन है।